Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
luat su
Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt trong phân mảng thị trường nhà ở. Mặc dù, hình thức này có nhiều ưu điểm cho khách hàng và chủ đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng. Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng và quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh vấn đề này chưa hoàn thiện. Thực trạng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành trong tương lai vẫn còn một số bất cập, dẫn đến khi giao kết thực hiện hợp đồng đã phát sinh rất nhiều tranh chấp. Trong bài viết này tác giả tập trung phân tích một số vướng mắc sau:
van phong luat su
Thứ nhất, sự khác nhau về thời điểm chủ đầu tư được thực hiện huy động vốn từ hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung và tiến độ dự án được phê duyệt; đối với các lần huy động vốn tiếp theo sẽ được thực hiện theo tiến độ dự án[1].
Theo quy định của Luật Nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và được xây dựng xong phần móng[2]. Xây dựng xong phần móng của nhà ở hoặc công trình có chức năng hỗn hợp được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó. Nhưng quy định này cũng không rõ ràng về thời điểm huy động vốn, khi thuật ngữ về “đài giằng móng” không được giải thích. Trong lĩnh vực xây dựng, móng nhà là bộ phận kết cấu bên dưới của công trình xây dựng, liên kết với các kết cấu chịu lực của công trình như tường, cột; giằng móng được gọi là đà kiềng có tác dụng đỡ tường bên trên và làm giảm độ lún lệch giữa các móng trong công trình. Theo đó, xây dựng xong đài giằng móng có thể hiểu là hoàn thành xong phần móng, các trụ giằng móng và việc liên kết các trụ này lại với nhau. Tuy nhiên, đây là cách hiểu của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án nhà, công trình xây dựng, Luật Nhà ở cũng như Luật Xây dựng hiện nay không có quy định giải thích về việc hoàn thành giai đoạn đài giằng móng là như thế nào.
văn phòng luật sư
Xét về thời gian chủ đầu tư được thực hiện bán sản phẩm và bắt đầu huy động vốn lần đầu tiên thì theo quy định của Luật Nhà ở là muộn hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể huy động vốn khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho bất động sản. Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt đầu huy động vốn. Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian thực hiện bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định khác nhau về thời điểm chủ đầu từ được huy động vốn từ hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhưng tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu rõ trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định luật đó, và Điều 4 Nghị định 153/2010/NĐ-CP cũng quy định rằng đối với dự án khu nhà ở ngoài việc phải tuân thủ quy định chung như đối với nhà, công trình xây dựng còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở. Vì thế, tác giả cho rằng, tuy quy định này khác nhau, nhưng giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có sự mâu thuẫn. Cho nên, với đối tượng đặc thù công trình xây dựng là nhà ở, khi thực hiện mua bán nhà ở hình hành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng với quy định của pháp luật về nhà ở, tức là chỉ được phép bán và thu tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.
Thứ hai, về quy định giá trị vốn được huy động. Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động từ khách hàng là không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao[3]. Đối với những loại công trình xây dựng khác thì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định mức vốn tối đa mà chủ đầu tư được huy động trước khi bàn giao công trình. Sở dĩ trong pháp luật kinh doanh bất động sản, nhà làm luật không quy định giới hạn mức vốn huy động đối với các loại công trình không phải là nhà ở là bởi vì xuất phát từ các bên trong giao kết hợp đồng. Bên mua và bên bán trong hợp đồng về công trình xây dựng thường là những chủ thể chuyên nghiệp. Những công trình xây dựng này hướng tới một nhóm khách hàng nhất định, nghĩa là bên mua về những loại công trình này mang tính chuyên biệt hơn so với bên mua trong giao dịch về nhà ở. Như trường hợp mua bán công trình xây dựng là trung tâm thương mại, hoặc trường hợp mua bán cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp. Vì thế nếu so sánh về mức độ dễ bị “tổn thương” trong giao kết hợp đồng mua bán, thì bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở có thể bị ảnh hưởng cao hơn so với bên mua những loại công trình khác. Chính vì thế, đối với những loại công trình này thì pháp luật kinh doanh bất động sản không can thiệp sâu vào giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
luật sư
Đối với mức vốn tối đa mà chủ đầu tư được huy động trong dự án nhà ở, hiện nay, có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80%[4]. Tác giả không tán thành quan điểm này. Bởi lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng thì khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án. Hơn nữa nếu quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị “chôn” nhiều hơn. Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90% nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự án rồi phụ thuộcvào nguồn vốn huy động từ người mua. Quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư khi có vi phạm về huy động vốn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt lên đến 70 triệu đồng[5]. Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án vẫn cố tình vi phạm, huy động vượt quá giới hạn luật định.
Thực tiễn hiện nay cho thấy vi phạm của chủ đầu tư trong huy động vốn diễn ra rất phổ biến, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền trước từ khách hàng mua nhà là 90%, cá biệt có trường hợp lên đến 95% những vẫn “qua mặt” được cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay cần phải hoàn thiện quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, có cơ chế kiểm tra và xử lý từ đó ngăn ngừa những vi phạm từ chủ đầu tư.
luật sư giỏi tphcm
Thứ ba, vấn đề về cơ chế kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Một trong những nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn thông qua việc bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đó là phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản[6]. Việc sử dụng đúng mục đích được hiểu là việc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn tiền ứng trước khách hàng được để phục vụ cho việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong chính dự án đang được huy động vốn, không được dùng để đầu tư thực hiện cho dự án khác. Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm này nhằm đảm dự án đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành, tránh được sự đầu tư tràn lan làm thất thoát nguồn vốn. Hơn nữa, dưới góc độ kinh tế khi huy động vốn qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để huy động được nguồn tiền nhàn rỗi, từ đó tạo nên tiếp những giá trị thặng dư cho xã hội, nếu dùng tiền huy động để đầu tư sai mục đích sẽ làm mất nghĩa của việc huy động vốn. Ngoài ra, người mua sẽ là người phải gánh chịu thiệt hại khi chủ đầu tư dùng sai mục đích vốn, không những mục đích mua nhà không đạt được mà còn phải chịu “chôn vốn” nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư.
Tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định để về việc kiểm soát việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lývi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu tư sau khi huy động vốn đã tự do dùng nguồn vốn này thực hiện những mục đích khác. Trong thời gian qua hàng loạt những dự án đầu tư nhà, công trình xây dựng được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thực hiện thi công xây dựng vàđến nay vẫn chưa hoàn thiện. Thực tiễn hiện nay đã cho thấy sự cần thiết trong việc xây dựng cơ chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu tư qua hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục đích.
luat su bao chua gioi tphcm
Qua những phân tích về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tác giả thấy rằng những bất cập hiện nay còn tồn tại trong quy định đó là thời điểm chủ đầu tư được bán nhà, công trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn tối đa mà chủ đầu tư được huy động; cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Những bất cập trong quy định của pháp luật làm nảy sinh các vi phạm của chủ đầu tư trong thực tiễn, từ đó xuất hiện các tranh chấp liên quan đến mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy, giải quyết các bất cập này là yêu cầu bức thiết trong việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, công trình xây dựng.
